Een verhuurd pand kopen?
Let op de rechten huurder
Vooraleer u een pand dat in de verhuur zit, koopt, is het goed alles even op een rij te zetten. Het belangrijkste is uiteraard in welke staat het pand zich bevindt en wat de jaarlijkse huuropbrengst is. Doordat huren in box 3 ingebracht worden en tegen een forfaitair tarief van 1,2% belast worden, is verhuren van een pand lucratief. Daarbij geldt wel dat de rechten van de huurder bij verkoop aanwezig zijn en niet genegeerd mogen worden. U kunt niet zo maar een bestaand huurcontract beëindigen, zeker niet wanneer er voor onbepaalde tijd verhuurd is.
Er bestaan mogelijkheden om een huurovereenkomst welke is aangegaan voor onbepaalde tijd op te zeggen, dit kan zijn bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer het pand dringend gerenoveerd dient te worden of wanneer u de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze redenen gaan echter niet op wanneer u de woning in verhuurde staat heeft aangekocht. Gelet op de rechten van huurders zullen deze hier veelal tegen in verweer gaan en naar de rechter stappen. De beste en vaak enige optie is om de huurder een vergoeding aan te bieden en eventueel te helpen iets anders te vinden.
Huur verhogen
en onderhoud
Wat ook niet kan, is na koop de huur fors verhogen. U bent gebonden aan de geldende verhogingsnormen conform de onderliggende huurovereenkomst. Uiteraard kunt u, wanneer de huurder eenmaal vertrokken is, de huur verhogen naar de gangbare norm voor vergelijkbare woningen in de buurt. Verder geldt dat de huurder van u als nieuwe eigenaar kan eisen achterstallig onderhoud te plegen of eventueel noodzakelijke reparaties te laten uitvoeren. Het kan daarom geen kwaad om een bouwkundig rapport van het pand op te laten maken, voordat u besluit om het te kopen. Zo worden eventuele schades ingebracht in de verkoop en kunt u of eisen dat het alsnog gerepareerd wordt of een lagere prijs bieden.
Rechten huurder
en verhuurder
Zoals reeds verwoord, blijven de rechten huurder bij verkoop bestaan. Dat verandert wanneer blijkt dat de huurder een betalingsachterstand heeft of dat bij u klachten binnenkomen van overlast veroorzaakt door de huurder. U hebt dan het recht de huurder te sommeren de achterstand te betalen of de overlast te beëindigen. Mocht huurder in gebreke blijven, dan ontstaat een huuropzeggingsgrond.De stelregel is echter “koop breekt geen huur”. Verder kunt u als verkoper van een pand, in goed overleg met de huurder, een maximaal vastgesteld aantal keren de woning door geïnteresseerden laten bezichtigen. Vaak staat in een huurcontract opgenomen dat dit een x aantal keer per week mag plaatsvinden. U mag ook foto’s maken van pand van binnen en buiten. Daarbij moet u de huurder de kans geven om spullen die hij/zij niet op een foto wil, aan de kant te zetten. Daarnaast geldt dat een bezichtiging binnen het redelijke moet liggen en nooit uren lang zal duren.