Waarde verhuurde woning:hoe bepaal je dat?
Bij de waardebepaling van vastgoed houdt men rekening met een groot aantal factoren. Denk bijvoorbeeld aan het type vastgoed, de locatie, de staat waarin het zich bevindt en de marktvraag. Het gaat om een ingewikkelde berekening waar er geen allesomvattende formule voor bestaat. Indien het gaat om de waarde van een verhuurde woning, is het bovendien nog een stuk ingewikkelder. Hier spelen dezelfde factoren immers een rol, maar zullen eveneens de bepalingen van de huurovereenkomst en het betalingsgedrag van de huurder de waarde beïnvloeden.
Principe: lagere waardewoning verhuurde staat
Verhuurde woningen hebben in principe een lagere waarde. Dat is zo omdat zij niet vrij zijn van verhuur en de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar moet worden meegenomen. Op de vrije markt impliceert dat dan ook een onzekerheid, zeker wanneer de koper de woning zelf wilt betrekken. Vooral de verregaande wettelijke bescherming van de huurders veroorzaakt deze situatie.
Dit principe wordt bovendien versterkt indien de overeengekomen huurprijs beperkt is of indien de huurders slecht (betaal)gedrag vertonen. Anderzijds wordt dit principe beperkt of zelfs uitgesloten indien er een hoge huurprijs werd overeengekomen of indien de huurdersbescherming niet van toepassing is.
Jaarlijkse huurprijs enwaarde verhuurdewoning
Hypotheekverstrekkers nemen vaak een clausule op die stelt dat de woning niet verhuurd mag worden zolang de hypotheek loopt. Dit laat zich verklaren door het feit dat de verkoopwaarde in verhuurde staat lager ligt. Voor de bank betekent dit dus ook dat het onderpand minder waard is, wat zich vertaalt in een hoger risico voor de bank dat ze hun geld niet terug krijgen. Ook de berekeningstabellen van de Belastingdienst geven dat aan. Zij vertrekken van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde. Bij een jaarlijks rendement tussen 5 en 6% spreken zij van een restwaarde van slechts 73%. Uiteraard gaat het hier wel om beschermde huurders: pakweg vakantiewoningen volgen deze trend niet. Op de vrije markt is het ook niet helemaal representatief, maar het toont aan dat er toch wordt uitgegaan van een fiks lagere verkoopwaarde.
Waarde woning
verhuurde staat
laten schatten
Voor het bepalen van de waarde van een verhuurde woning, kan het vertrekpunt de WOZ-waarde zijn. Toch is dat slechts zelden een goed idee. Het is veel beter om de woning door een expert te laten taxeren. Zo’n expert zal immers rekening houden met de staat van de woning, het energiezuinig karakter, de nood aan verfraaiingswerken, de gangbare prijzen in de omgeving en de andere feitelijke omstandigheden. Op basis hiervan maakt de taxateur vervolgens een inschatting van de waarde van het vastgoed. Hiervan kan men vervolgens plussen en minnen aan de hand van zaken zoals: de bepalingen in de huurovereenkomst, het rendement (hoger bij beperkte onderhoudskosten) en het betalingsgedrag van de huurder.
Ook hogere prijs
mogelijk
Het algemeen principe dat een woning in verhuurde staat een lagere verkoopwaarde zal kennen, gaat lang niet altijd op. De beleggingswaarde kan immers een stuk hoger zijn. Vooral indien de woning zich op een unieke locatie boordevol potentieel bevindt en reeds een interessante huurder kent.
Denk ook aan een hogere prijs bij de verhuur van vakantiewoningen, waarbij de verregaande huurdersbescherming niet van toepassing is. In dergelijke gevallen zal de beleggingswaarde veel hoger zijn dan de feitelijke waarde van de woning. Ook hier kan je beroep doen op een specialist om de waarde van de woning te achterhalen.
